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法庭内外
【执行攻坚】房子拍卖后,如何保障被执行人居住权?
2019年4月9日 09:10  来源:静安区法院   

  内容概要

  人民法院在对被执行人名下的房产进行处置时,一般是将房屋腾空后再进入拍卖程序。若被执行人名下仅有一套房产,通常会允许被执行人暂时居住至拍卖成交,且按照法律规定,应在拍卖款中为被执行人预留部分钱款,作为保证其基本生活和居住的安置费用。

  近日,上海市静安区人民法院(以下简称上海静安法院)在执行一起案件中,被执行人名下仅有一套房产,在拍卖后急需资金租住房屋,考虑到被执行人尚未搬出也未完成过户,存在可能无法过户和交房的不确定风险,故拍卖款尚不能进行分配,也不能将安置款发放给被执行人。为此,上海静安法院积极组织买受人与被执行人协商,由买受人先垫付部分资金,作为被执行人搬家和预付房租的费用,再从安置款中扣除垫付的费用返还给买受人,妥善执结该案。

  抵押借款无力偿还

  2010年,吴某向某银行借款人民币200万元,委托某担保公司提供保证担保。后吴某未按借款合同约定履行还款义务,某担保公司履行了保证义务,偿还全部借款后,向吴某追偿无果,遂于2011年向上海静安法院提起诉讼。同年10月,上海静安法院依法作出判决,吴某应支付某担保公司代偿款人民币200余万元及违约金,若逾期未履行,某担保公司可处置吴某名下所抵押的位于上海市浦东新区康桥镇的某处房产。判决生效后,吴某一直未履行,某担保公司于2012年申请执行。执行中查明,吴某名下除上述一套房产外无其他财产可供执行,故执行中止。2017年8月,某担保公司申请恢复执行,并提供了财产线索。

  房屋拍卖居住困难

  2017年9月,因吴某始终未主动履行义务,执行法官对上述抵押房产进行评估拍卖。张贴拍卖公告后,吴某来到法院,称自己一家六口现居住在该房屋中,房屋为家人的唯一住房,请法院考虑家里特殊情况,允许一家人继续居住到拍卖成交,并给予一些安置费。吴某又向法院提供了唯一住房的相关证明。2018年10月,上述抵押房产通过网络司法拍卖以1200余万元的价格成交,全部拍卖款于当月汇入法院账户。执行法官随即通知吴某尽快搬离,交付房屋。吴某称自己正在寻找出租房,但需要预付的房租费用目前没有着落,家里现在生活困难几乎无收入,请求法院提前发放安置款。

  另辟蹊径买受人垫付租金

  一边是急需安置的被执行人,一边是要尽快交接拿到房子的买受人,拍卖款虽在账上却不能动,本案的执行陷入了两难的境地。经过充分考虑双方的情况后,执行法官提议,由买受人先行垫付部分资金,作为被执行人搬家和预付房租的费用,被执行人承诺限期搬离,并且同意法院在安置款中扣除垫付的费用返还给买受人。几番商议后,双方都同意了上述方案,并在执行法官的主持下签署了书面协议。不久后,双方都按照协议内容履行完毕。案件顺利执结,执行过程充分保障了被执行人的居住权,也避免了迁让房屋过程中可能产生的矛盾纠纷。